|
農村宅基地“一戶多宅”的確權需結合歷史成因、現行政策、分戶條件等綜合判定，核心原則是“尊重歷史、分類處置、保障權益”。以下是具體確權規則與操作路徑，結合2025年新政策與地方實踐：
一、確權前提：明確“戶”的認定標準
以戶籍為基礎：原則上以公安部門戶籍登記信息為準，戶口簿上的戶主作為權利人代表。
特殊分戶情形：
年滿18周歲且已達分家條件（如結婚、獨立生活），村委會出具證明并公示無異議的，可分戶確權。
因離婚、再婚等導致家庭結構變化，需重新認定“戶”的歸屬，避免重復確權。
二、合法“一戶多宅”的確權情形
1.分戶未分地導致的多宅
條件：符合當地分戶建房條件但未分戶，且新建房屋占用的宅基地符合規劃，經村集體同意并公示無異議。
處理：補辦用地手續后，按實際使用面積確權登記。例如，兄弟倆未分戶但各自新建房屋，若總面積未超分戶后標準，可分別確權。
2.合法繼承形成的多宅
條件：通過繼承房屋取得宅基地，無論繼承人是否為本集體經濟組織成員。
處理：
本集體成員繼承：直接確權登記，在證書附記欄注明“繼承所得”。
非本集體成員（如城鎮居民）繼承：僅確權房屋所有權，宅基地使用權在登記簿中注記“該權利人為本集體原成員住宅的合法繼承人”，房屋滅失后宅基地由村集體收回。
3.合法轉讓、贈與形成的多宅
條件：在本集體內部轉讓或贈與房屋，且受讓方符合宅基地申請條件。
處理：辦理過戶登記后，受讓方確權一處宅基地，轉讓方需退出原宅基地或保留一處（需符合“一戶一宅”）。
4.歷史遺留問題導致的多宅
1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前：無論面積是否超標，按實際使用面積確權。
1982-1987年《土地管理法》實施前：超面積部分按當時政策處理后確權，如補繳費用或調整邊界。
三、違法“一戶多宅”的處理方式
1.超占面積的分類處置
符合規劃：
1987年后超占部分：按當地標準補繳土地有償使用費，確權批準面積，超占部分在登記簿中注記“待后續處理”。
2014年后超占部分：原則上不予確權，需自行拆除或退還集體；若符合規劃且無法拆除，可有償使用但不得翻建。
不符合規劃：如占用基本農田，超占部分不予確權并限期拆除。
2.非本集體成員占用宅基地
因扶貧搬遷、地質災害安置等政府行為：退出原宅基地后，可確權新建房屋占用的宅基地。
非因政府行為：
2014年前購買或繼承：確權房屋所有權，宅基地使用權在登記簿中注記“非本集體成員”，房屋滅失后收回。
2014年后違法占用：一律不予確權，限期拆除或退還集體。
四、確權流程與關鍵材料
申請階段：
提交材料：戶口簿、身份證、宅基地權屬證明（如老土地證、建房審批文件）、繼承公證書（如有）、村集體同意分戶證明（如有）。
特殊情況：無權屬證明的，需提供村委會出具的歷史使用證明并公示30天無異議。
審核與測量：
鄉鎮政府審核：核查“一戶一宅”條件、面積是否超標、是否符合規劃。
專業測量：由測繪機構實地測量宅基地邊界與面積，繪制宗地圖，誤差需控制在±5cm內。
公示與登記：
公示7-30天：在村內公告欄公示確權結果，接受村民監督。
登記發證：公示無異議后，頒發不動產權證書，注明多宅形成原因及超占面積處理方式。
五、地方實踐案例參考
伊寧市（新疆）：
超占面積處理：可拆分給符合條件的子女確權，或自愿有償退出；不愿拆分或退出的，超占部分按有償使用處理。
歷史遺留多宅：1987年前建成的，按實際面積確權；1987年后超占部分，一類控制區高按0.9畝、二類控制區按1.2畝確權。
瑞安市（浙江）：
1993-2014年建成的多宅：符合規劃的，按違法建筑面積補繳罰款（10-300元/㎡）后，批準面積內確權。
2014年后違法多宅：一律按現行政策處理，不予確權。
六、注意事項與風險提示
避免重復確權：同一宗宅基地上多個房屋屬于不同權利人的，需明確分割協議或按共同共有登記。
保護婦女權益：農村婦女因婚嫁取得新宅基地的，需注銷原宅基地使用權，避免“一戶多宅”。
動態監管：確權后若房屋滅失或宅基地閑置超2年，村集體有權收回。
爭議解決：邊界糾紛優先通過村委調解，協商不成可申請行政裁決或司法訴訟。
總結
農村宅基地“一戶多宅”確權需遵循“依法依規、尊重歷史、分類處置”原則，通過補辦手續、有償使用、繼承注記、拆除退出等方式實現合規化。建議農戶主動配合測量與審核，提供詳實材料，同時關注地方政策差異（如伊寧市、瑞安市的特殊規定），確保權益大化。對于無法確權的違法多宅，應盡早整改以避免法律風險。
|
